Loading...
HomeMy WebLinkAbout08 - 2019-11-04 Inwood 7th Addition Preliminary Plan Review    PAGE 1 of 3  MEMORANDUM         Date:  November 4, 2019      To:  Ken Roberts, Planning Director  Re:  Inwood 7th Addition ‐Apartments   Cc:  Chad Isakson, Assistant City Engineer    Preliminary Plan Review   From:  Jack Griffin, P.E., City Engineer          An engineering review has been completed for the Inwood 7th Addition – Apartments. A Preliminary Plan submittal  was received on October 18, 2019. The submittal consisted of the following documentation prepared by Carlson  McCain:   Inwood 7th Addition Preliminary Plat dated September 26, 2019.   Inwood 7th Addition Preliminary Site Plans dated September 26, 2019.   Storm Water Management Plan dated September 26, 2019.   Preliminary PUD Plan Application Materials.      STATUS/FINDINGS: Engineering has prepared the following review comments based on the plans submitted. Final  Construction Plans and Specifications must be prepared in accordance with the latest version of the City Engineering  Design  Standards  Manual  dated APRIL  2019,  using  City  details,  plan  notes  and  specifications  and  meeting City  Engineering Design Guidelines. A detailed construction plan review will be completed prior to the start of construction  of the site improvements.      PRELIMINARY PLAT AND EASEMENTS  1. The proposed plat creates a new Lot for the Apartment complex along with Outlot A. Outlot A is shown to  remain developer owned for future development.  2. Minimum 10‐foot drainage and utility easements are shown along the 5th Street North and Island Trail right‐ of‐way as required, and over existing storm sewer and drainage ways. The site improvements must be designed  to reserve the full easement utility corridors without encroachment.   3. A 30‐foot wide drainage and utility easement is shown as required for the public watermain and hydrants  extended internal to the site. The preliminary/final plat easements must be revised and updated as necessary  to accommodate any watermain/hydrant layout changes.  4. Consideration should be given to adjusting the south lot line of Lot 1, Block 1 further north to facilitate a shared  commercial driveway access between Lot 1, Block 1 and Outlot A. See comment #2 below for Site Plans, Traffic  and Access Management.    SITE PLANS, TRAFFIC AND ACCESS MANAGEMENT  1. A secondary access for Lot 1, Block 1 is required to meet the Fire Code. The secondary access should connect to  the shared driveway for Outlot A of the Inwood PUD 6th Addition.  No additional access along 5th Street North  will be allowed from either the Phase 1 or Phase 2 development on Lot 1, Block 1.  2. The proposed site access from Island Trail must be designed as a shared driveway access for both Lot 1, Block 1  and Outlot A, Inwood PUD 7th Addition, in order to allow for two potential accesses, as may be required by the  Fire Code, for the future development of Outlot A; or an alternative access plan for both properties must be  submitted for review and approval by the City.  FOCUS ENGINEERING, inc.  Cara Geheren, P.E.   651.300.4261  Jack Griffin, P.E.                651.300.4264  Ryan Stempski, P.E.  651.300.4267  Chad Isakson, P.E.  651.300.4285      PAGE 2 of 3  3. No additional right‐of‐way dedication is required along 5th Street North or Island Trail.  4. Minimum 10‐foot drainage and utility easements are shown along the 5th Street North and Island Trail right‐ of‐way as required. The site improvements must be designed to reserve the full easement utility corridors  without encroachment.   5. The site plans must be revised to address Fire Code requirements for emergency access roads. Access roads  must be identified with signage and markings. Aerial Fire Apparatus Access Roads must be a minimum of 26‐ feet wide.  6. Construction parking and staging (preservation of 5th Street North or Island Trail). As part of any development  or site improvement agreement the developer will be required to manage all construction parking, construction  staging and material deliveries internal to the site. No parking and construction staging, including loading and  unloading materials and equipment will be allowed along 5th Street North or Island Trail at any time during the  construction  of  the  site  improvements  and  buildings.  All  street  and  boulevard  damage  caused  by  the  construction activities must be repaired or replaced at no cost to the City and meeting City standards and  specifications.  7. Landscaping. The landscape plans must be revised to maintain all tree plantings outside of the front, side and  rear drainage and utility easements.    STORMWATER MANAGEMENT  1. A State and South Washington Watershed District (SWWD) permit will be required. The site plan is subject to  a storm water management plan meeting State, SWWD and City rules and regulations.  2. No additional storm water BMPs are proposed or needed. The proposed site was designed as part of the  Inwood development to accommodate 75% impervious surfaces for b oth storm water rate and volume control.  The proposed 68‐unit Phase 1 Apartment together with the future Phase 2 Apartment building to be located  on Lot 1, Block 1 will contain 53% impervious surfaces. Stormwater management will be handled by the existing  storm water pond and infiltration basin located to the south of the proposed site.  3. The applicant is proposing a private storm sewer system internal to the proposed Lot 1, Block 1 apartment site  to collect and convey storm water runoff. The storm water will be discharged to the existing City owned storm  water pond and infiltration basin located to the south of the proposed site that was constructed as part of the  Inwood PUD development and will be turned over to the City upon acceptance of the Inwood PUD 1st Addition  development improvements.  4. The internal storm sewer system must be sized and designed to accommodate the Phase 2 Apartment building  and impervious surfaces, and the future development for Outlot A. No additional direct discharge to the City  storm water pond will be permitted.  5. A storm sewer stub must be constructed from CBMH‐101 to Outlot A to accommodate a connection for storm  water runoff from Outlto A future development. The 18‐inch RCP pipe should be upsized accordingly, if needed.  6. The storm sewer system constructed for this development will remain privately owned and maintained. The  applicant will be required to execute and record a Stormwater Maintenance and Easement Agreement in the  City’s  standard  form  of  agreement.  The  agreement  should  provide  a  maintenance  plan  defining  the  maintenance responsibilities for the private owner, the type of maintenance and the maintenance intervals,  including minimum cleaning frequencies for the sump manhole.     MUNICIPAL WATER SUPPLY  1. The proposed property is located in the Southwest Planning MUSA and high‐pressure zone water system.  2. Water availability charges and connection charges will apply to the service connections. A Met Council SAC  determination will be required to determine the WAC/Connection charges for the development.  3. Connection to the municipal water supply is readily available to serve this property. The applicant will be  required to connect, at its sole cost, to the existing 8‐inch DIP stub that was installed to serve this property  located along Island Trail, as shown on the proposed utility plans.  4. The applicant will be responsible to place hydrants and gate valves throughout the property at the direction of  the Fire Department and Public Works Department.  All fire hydrants and connecting watermains shall be  owned and maintained by the City.   5. Any watermain lines and hydrants placed internal to the site will require minimum 30‐foot easements centered  over the hydrant or pipe. Easements must be dedicated to the City and be provided in the City’s standard form      PAGE 3 of 3  of easement agreement. Easements have been shown on the proposed plat accordingly, however, easement  revisions may be required as changes are made to the watermain and hydrant layout.   6. The watermain plans must be updated to show both the Phase 1 and Phase 2 watermain/hydrant layout for  Lot 1, Block 1 to ensure the Phase 1 watermain plans are installed efficiently for both the proposed and future  development. The applicant may be required to construct a looped watermain with a second connection point,  depending upon site layout.  7. The project proposes to extend a 6‐inch DIP watermain internal to the site with a hydrant placed near the rear  of the proposed building. This watermain may need to be upgraded to an 8‐inch DIP pipe based on fire  suppression  requirements.  The  applicant  must  submit  fire  suppression  requirements  for  the  building  to  determine the size of watermain up to each hydrant.     MUNICIPAL SANITARY SEWER   The proposed property is located in the Southwest Planning MUSA current Regional Sewer Staging Plan and  would discharge to the MCES WONE Interceptor.   Sewer availability charges and connection charges will apply to the service connections. A Met Council SAC  determination will be required to determine the SAC/Connection charges for each building.   Connection to the municipal sanitary sewer system is readily available to serve this property. The applicant will  be required to connect, at its sole cost, to the existing 8‐inch PVC stub that was installed to serve this property  located along Island Trail, as shown on the proposed utility plans. No public sanitary sewer mains are proposed  to be extended internal to the site.   The sanitary sewer plans must be updated to show both the Phase 1 and Phase 2 sanitary sewer connections  for Lot 1, Block 1 to ensure the Phase 1 sanitary sewer plans are installed efficiently for both the proposed and  future development.