Loading...
HomeMy WebLinkAbout2019-01-28 Springs at Lake ELmo Concept Plan Review    PAGE 1 of 3  MEMORANDUM           Date:  January 28, 2019      To:  Ken Roberts, Planner Director  Re:  Springs at Lake Elmo (Continental Properties)  Cc:  Kristina Handt, City Administrator    Concept Site Plan Review    Chad Isakson, Assistant City Engineer      From:  Jack Griffin, P.E., City Engineer          We have reviewed the Springs at Lake Elmo Concept Plan. The Concept Site Plans consisted of the following  documentation received on January 11, 2019:   Vision Statement, not dated, prepared by Continental Properties.   Land Use Request Narrative, not dated, prepared by Continental Properties.   Concept Site Plan, not dated, prepared by Continental Properties.   Concept Site Plan details, December 14, 2018, prepared by Continental Properties.      Engineering has the following review comments:    STREETS AND TRANSPORTATION     Hudson  Boulevard  Improvements.  Hudson  Boulevard  must  be  improved  along  the  frontage  of  the  proposed  development  in  accordance  with  the  Hudson  Boulevard  Design  Standards,  with  an  Urban  section along the north boulevard and bituminous trail. East bound right turn lanes and west bound left  turn  lanes  must  be  constructed  along  Hudson  Boulevard  at  both  the  entrance  to  the  proposed  development and at the intersection with the new North‐South Collector Street.   Hudson Boulevard Right‐of‐Way Dedication. Additional right‐of‐way must be dedicated to the City along  Hudson Boulevard, as needed, to accommodate the Hudson Boulevard Improvements, including turn  lanes and including a 10‐foot utility easement along the north side to be reserved for small utilities.   There are existing City owned utilities located on the north side of Hudson Boulevard including a 12‐inch  diameter trunk watermain and an 8‐inch sanitary forcemain. Any new development must show these  existing utilities and the proposed development cannot encroach the associated utility easements. As  shown on the concept plan, the proposed perimeter fencing must be relocated outside the existing utility  easements and proposed 10‐foot small utility easement.   New  North‐South  Collector  Street  Improvements.  A  new  North‐South  Collector  Street  must  be  constructed along the west side of the development, from Hudson Boulevard to the northly plat line of  the Springs at Lake Elmo. The new North‐South Collector Street shall be designed as an urban collector  street consistent with City design standards and within a 100‐foot right‐of‐way, including a bituminous  trail along one side and a sidewalk along the other side. The street alignment must accommodate the  existing sanitary sewer and trunk watermain such that manholes are not within wheel paths. The City will  need to determine the recommended typical street section required for this collector street.   New North‐South Collector Street Right‐of‐Way Dedication. A 100‐foot Right‐of‐way must be dedicated to  the City along the new North‐South Collector Street and a 10‐foot utility easement must be provided  along the east boulevard to be reserved for small utilities. The proposed perimeter fencing must be  located outside the 10‐foot small utility easement.   FOCUS ENGINEERING, inc.  Cara Geheren, P.E.   651.300.4261  Jack Griffin, P.E.                651.300.4264  Ryan Stempski, P.E.  651.300.4267  Chad Isakson, P.E.  651.300.4285      PAGE 2 of 3   Site Access. The concept plan proposes a single primary access to the site on Hudson Boulevard. The  access is proposed approximately 770 feet east of the proposed new North‐South Collector Road. Access  spacing is adequate from the Collector Road (minimum required 660 feet) but is only 400 feet from the  existing  private  driveway  to  the  east  adjacent  parcel.  Either  the private driveway access should be  eliminated or the primary access to the development should located further west (recommenced 660 feet  from collector road) to accommodate appropriate turn lane lengths to the site.   Secondary/Emergency  Access.  The  concept  plan  shows  a  secondary access  to  the  new  North‐South  Collector Street and is called out as proposed emergency access point. The emergency access will need to  include a paved connection to the collector street. Further review for the need/design of this access will  be needed during the preliminary planning.    Perimeter Fence. A perimeter decorative fence is shown around most of the proposed site. The fence  locations should be revised, where necessary, to preserve the City standard 10‐foot utility easement.   Trail Connectivity. The City should review the site plan to determine trail connection requirements along  Hudson Boulevard and the proposed commercial street.   Private Streets. The streets interior to the development are proposed to remain privately owned and  maintained. Interior street design may require revisions to provide adequate fire lanes and safety access.   A Traffic Impact Study should be completed and submitted as part of the preliminary plat application to  determine the timing and extent of improvements required for the CSAH19 and 5th Street intersection,  and CSAH19 and Hudson Boulevard intersection; including but not limited to turn lanes and traffic signals.   A financial contribution to one or both of the CSAH19 traffic signals should be considered.      MUNICIPAL SANITARY SEWER   The concept plan does not include a sanitary sewer utility plan for review but is proposing 300 REC units  plus additional facilities such as fitness center, swimming pool and car care center.    The proposed site is guided in the City’s Comprehensive Plan for Phase I of the Regional Sewer Staging  Plan and would discharge to the MCES WONE Interceptor.    Sanitary sewer service is available to the site. The applicant will be responsible to connect to the City  sanitary sewer system and extend sanitary sewer into the property at applicant’s sole cost. In addition,  the applicant will be required to stub sanitary sewer mains to adjacent properties to the east, together  with applicable easements, so that these parcels maintain sewer access.   The applicant will be required to connect to the existing 10‐inch sanitary sewer at manhole #24 located  200 feet north of Hudson Boulevard, along the west plat boundary. Capacity is not available to connect to  the 8‐inch sanitary main extending north of this manhole.   Existing Utility Easements. The existing sanitary sewer utility easements along Hudson Boulevard and the  new commercial street corridor must be shown with any preliminary plan submittal and plan revisions  must be made to avoid encroachments/conflicts with these easements.   Any sanitary sewer main lines placed within the development will require minimum 30‐foot easements  centered over the pipe (or wider dependent upon the sewer depths) dedicated to the City and in the form  of the City’s Utility Easement Agreement.     MUNICIPAL WATER SUPPLY   The concept plan does not include a watermain utility plan for review but is proposing 300 REC units plus  additional facilities such as fitness center, swimming pool and car care center.    This review assumes that the development would be served by the City’s High‐Pressure Zone. Additional  analysis and evaluation will be required with the preliminary plan submittal to verify the appropriate  water pressure service zone based on proposed building elevations.   Municipal Water service is available to the site. Watermain is available to be extended to the property  from the existing 12‐inch trunk watermain located along Hudson Boulevard (both high pressure and south  intermediate pressure zone connections) and the existing 12‐inch trunk watermain located along the  westerly plat boundary (high pressure zone connection).      PAGE 3 of 3   The applicant will be responsible to extend municipal water into the development at its cost and will be  required to construct a looped watermain network internal to the site and with a second City watermain  connection  point.  In  addition,  the  applicant  may  be  required  to  connect  to  watermain,  existing  or  proposed, located at adjacent properties to the north or east, together with applicable easements, to  create a networked watermain system. Stub locations would be determined during preliminary planning.   The existing water system has sufficient capacity for domestic service for the proposed 300 REC units and  additional  facilities.  System  capacity  is  likely  adequate  for  fire  suppression  as  well.  However,  during  preliminary planning the applicant must provide fire flow demands for each building so that staff may  verify adequate fire suppression capacity.   No watermain pipe oversizing is anticipated at this time. Further  review  will  be  completed  as  the  application moves forward through the process.   The applicant will be responsible to place hydrants throughout the property at the direction of the Fire  Department.  All fire hydrants shall be owned and maintained by the City.   Any  watermain  lines  and  hydrants  placed  within  the  development will  require  minimum  30‐foot  easements centered over the pipe. Easements must be dedicated to the City and be provided in the City’s  standard form of easement agreement.      STORMWATER MANAGEMENT   The concept plan does not address storm water management. The proposed development is subject to a  storm water management plan meeting State, Valley Branch Watershed District (VBWD) and City rules. A  permit will be required from the Minnesota Pollution Control Agency and VBWD.    Storm water facilities proposed as part of the site plan to meet State and VBWD permitting requirements  must be constructed in accordance with the City Engineering Design Standards Manual.   Permitting  requirements  will  require  rate  control  from  all  points  of  discharge  from  the  site  and  will  require volume control (or infiltration). Overland emergency overflows or outlets are required as part of  the site plan for flood protection. The site plan will likely require significant revisions to meet all storm  water regulations.   To  the  extent  adjacent  properties  are  impacted  by  storm  water  management  discharges,  written  permission from those properties must be submitted as part of the development applications.   If storm water ponds (detention) and infiltration basins are proposed, the 100‐year high water flood level  (HWL) for each basin must be fully contained within private property.   The  storm  water  facilities  constructed  for  this  development  should  remain  privately  owned  and  maintained. The applicant will be required to execute and record  a  Stormwater  Maintenance  and  Easement Agreement in the City’s standard form of agreement.   Even as privately owned and maintain facilities, maintenance access roads meeting the City engineering  design standards must be provided for all storm water facilities.