Loading...
HomeMy WebLinkAbout2019-02-17 Bentley Village - Eng. Preliminary Plan Review    PAGE 1 of 5  MEMORANDUM           Date:  February 17, 2019      To:  Ken Roberts, Planning Director  Re:  Bentley Village  Cc:  Chad Isakson, Assistant City Engineer    Preliminary Plan Engineering Review  From:  Jack Griffin, P.E., City Engineer          An engineering review has been completed for the Bentley Village Preliminary Plat/Plans. The submittal consisted  of the following documentation prepared by Alliant Engineering and received on January 31, 2019:   Preliminary Plat/Plans dated January 25, 2019.   Stormwater Management Plan dated January 25, 2019.   Phasing Plan dated January 25, 2019.   Drainage and Utility Vacation Exhibits dated January 25, 2019.      STATUS/FINDINGS:  Engineering has prepared the following review comments:      PRELIMINARY PLAT AND PRELIMINARY SITE PLANS   Preliminary  plat  approval  should  be  contingent  upon  all  public improvements  being  designed  and  constructed in accordance with the City Engineering Design Standards Manual.   Preliminary  plat  approval  should  also  be  contingent  upon  the  preliminary  plans  being  revised  and  approved by the City prior to the City accepting an application for any phase of final plat.   All Outlots (A, B, C, D, E, F, G, H and I) should be shown as HOA owned. Outlot ownership should be  identified on the preliminary plat and on all construction plans.    Drainage and utility easements have been shown over all Outlots. These easements will allow for City  maintenance of the storm water BMPS and storm sewer system. However, the preliminary plans must be  revised to eliminate all encroachments (buildings, retaining walls, trees, small utility corridors) that result  in “effective” maintenance easement areas that are less than City minimum requirements.   The site plans and preliminary plans must be revised to show a dedicated 10‐foot utility corridor along all  public streets, including 5th Street North, without encroachment by other design elements (e.g. storm  sewer pipe, retaining walls, buildings, landscaping, storm water retention, etc.). The easements have been  provided as required but the corridors have not been reserved for the dedicated purpose.   All storm sewer pipe easements and effective maintenance areas must be a minimum 30‐feet in width.  Additional  width  may  be  required  for  deeper  storm  sewer.  Significant  plan  revisions  are  needed  to  provide the minimum 15‐feet of clearance from the pipe centerline. Storm sewer closer than 15‐feet from  plat  boundaries  will  require  off‐site  easements  over  the  adjacent  property.  Retaining  walls  are  not  allowed to be constructed over storm sewer.   Written landowner permission must be submitted as part of the final plat applications for any off‐site  grading work and storm water discharges to adjacent properties. The proposed off‐site easements must  be shown on the preliminary site plans, grading plans, and utility plans.  FOCUS ENGINEERING, inc.  Cara Geheren, P.E.   651.300.4261  Jack Griffin, P.E.                651.300.4264  Ryan Stempski, P.E.  651.300.4267  Chad Isakson, P.E.  651.300.4285      PAGE 2 of 5   Typical Townhome Lot Detail.  The typical Townhome Lot detail proposes a minimum setback of 25 feet  from the right‐of‐way to the garage door. Preliminary Plat approval should identify this requirement as a  condition of approval to ensure that vehicles parked in the driveway do not obstruct sidewalks.    Driveway connections to City Streets. The site plans and preliminary plans must be revised to show all  private driveways within the public right‐of‐way to be perpendicular to the street.   Once driveways are shown perpendicular to the street, a detailed  street/boulevard  plan  must  be  incorporated  into  the  preliminary  plans  that  specifically  identifies  each  on‐street  parking  location,  dedicated  areas  for  snow  storage,  hydrant  placement,  mail  box  locations,  street  light  locations,  water/sewer service locations, and landscaping improvements. The proposed parking plan does not take  these conflicts into consideration.   Landscape Plans must be revised to avoid planting conflicts with utilities and pond maintenance access.  Tree plantings must remain outside of utility easements, including the 10‐foot small utility corridor along  all public roads, and clear from all storm water maintenance benches and access roads. Tree plantings  must be offset a minimum of 10 feet from watermains, hydrants, sanitary sewer mains, storm sewers, and  water/sewer services. Water/sewer services must be shown on the landscape plans.   All proposed retaining walls should be privately owned and maintained.    PHASING PLAN   The phasing plan includes the construction of Road G (North‐South Collector Roadway) as part of Phase 1.  This is beneficial to direct traffic away from 5th Street and to initiate both the east development and west  development from Road G rather than 5th Street.    The phasing plan must be included in the Final approved Preliminary Plan set.   The phasing plan should include the watermain, sanitary sewer and storm sewer infrastructure to be  completed with each phase of the development, including the storm water basin outfall piping.   Temporary cul‐de‐sacs per City standard details will be required with Phase 1 and 3 and should be shown  on the phasing plans.     TRANSPORTATION IMPROVEMENTS   5th Street North Right‐of‐Way Dedication. The existing collector street to the north of the site (5th Street  North) was constructed by Lennar within a permanent roadway easement. This easement area must be  dedicated to the City as public right‐of‐way as part of this development. Per the City design standards for  5th Street, a 10 ft. utility easement corridor along the south side of the 5th Street right‐of‐way must also  be reserved for small utilities with no encroachment from the development improvements.   Site Access from 5th Street North. The preliminary plans propose three new public street intersections  with 5th Street North; one at Junco Road North; one at Julianne Avenue North; and the construction of a  new north‐south collector street (Road G) that will eventually connect 5th Street North with Hudson  Boulevard. All proposed intersections are consistent with approved access configuration along 5th Street.    Additional Site Access. The new public streets proposed for this development will each have secondary  access to the new north‐south collector street (Road G) that will eventually connect 5th Street North with  Hudson Boulevard. Access spacing appears to be acceptable along the new collector street.   Road  G  (New  North‐South  Collector  Street)  Alignment.  Road  G  is consistent  with  the  City’s  planning  efforts and the proposed street is shown in the approximate location as planned. However, there are  existing sanitary sewer and watermain utilities located in the corridor. The design for this new collector  street must therefore consider the existing location of these utilities and must be consistent with City  right‐of‐way and boulevard design standards.    Public Street Typical Sections. The preliminary plan typical sections  must  be  updated  to  provide  all  required information consistent with City design standard details. The 10‐foot utility corridors must be  shown on each side for all public streets to be preserved for small utility installation. Driveway grades  must be shown at 4% along boulevards, at 2% along the sidewalk, and can vary up to 10% once beyond      PAGE 3 of 5  the public right‐of‐way. Any proposed landscaping within the public right‐of‐way must be shown on the  typical sections for review by the City.   Road G Typical Section. The Typical Section of Road G (North‐South Collector Street) must be determined  by the City as the plat moves forward through the process, including required right‐of‐way width and lane  configuration. The preliminary plans propose a 40‐foot wide paved street to include two 12‐foot drive  lanes and one 12‐foot center turn lane, within a 100‐foot right‐of‐way. The right‐of‐way width may be  able to be reduced to 80‐feet through City staff evaluation. In addition, per City design standards, 10‐foot  utility easements must be provided along each side of the new R/W. An 8‐foot wide bituminous trail is  proposed on the east boulevard to connect to the future Hudson Boulevard trail corridor and a 6‐foot  sidewalk is proposed on the west boulevard.   5th  Street  North  Turn  Lanes.  Eastbound  right  turn  lanes  (RTL)  along  5th  Street  are  in  place  at  the  intersections of Road G and Junco Road but not at Julianna Avenue. A westbound left turn lane (LTL) along  5th Street is in place at the Road G intersection. Additional transportation review is necessary to evaluate  if additional turn lanes should be required including an eastbound right turn lane (RTL) at Julianna Avenue  and westbound left turn lanes (LTL) at Junco Road and/or Julianna Avenue.   Road G Turn Lanes Required at intersection with 5th Street. A northbound RLT and LTL is proposed at the  intersection of 5th Street North and Road G.   The proposed development will increase traffic movements at the intersections of CSAH‐19 and 5th Street  North  and  CSAH‐19  and  Hudson  Boulevard.  A  financial  contribution  to  traffic  signal  and  turn  lane  improvements to one or both of these intersections should be considered.    RESIDENTIAL STREETS AND RIGHT‐OF‐WAYS   All streets are proposed to be publicly owned and maintained. Public streets are proposed to meet the  City’s Engineering Design Standard street width of 28‐feet with 45‐foot cul‐de‐sac radii. However, the  applicant  is  proposing  a  reduced  right‐of‐way  width  from  the  City  standard  60  feet  to  53  feet.  The  reduced width is adequate for the proposed design since boulevard trees are not proposed within the  right‐of‐way and the street section is not centered within the right‐of‐way. A six (6) foot sidewalk is  proposed along one side of all residential streets within a 28‐foot right‐of‐way from centerline and the  other side of the street is within a 25‐foot right‐of‐way from centerline with no sidewalk.   In  addition  to  the  53‐foot  right‐of‐way,  a  10‐foot  utility  corridor  must  be  preserved  for  small  utility  installation along both sides of the street. A 10‐foot drainage and utility easement is provided through the  overall Outlot easements, however the preliminary plans must be revised to eliminate all encroachments  to the utility corridors. The site plans and preliminary plans must be revised to show on the plans the  dedicated 10‐foot utility corridors along all public streets, including the south boulevard of 5th Street.   The proposed internal street network is well interconnected creating multiple access routes into and out  of the development. Only one short cul‐de‐sac has been proposed.   The street plan proposes raised landscaped medians at all entrance points. Divided roadways must be a  minimum of 19 feet wide each way from back of curb to back of curb.   The City Standard boulevard must not exceed a 4% grade to the street. The driveway grades shown on the  street typical sections must be removed. Grades exceeding 4% may be used outside the right‐of‐way.   Coordinated landscape plans. The boulevard layout does not accommodate boulevard trees within the  public right‐of‐way. No boulevard trees can be placed within the 10‐foot utility easements. Landscaping  requirements/plans must be planned accordingly.   The south leg of Road E, at the intersection with Road D, must be revised to provide a minimum 50‐foot  tangent prior to the start of the horizontal curve. All street intersections must be at 90 degrees and  maintain 50 feet of tangent with maximum slopes of 2.5%. Streets must also meet City standards for  horizontal and vertical curvature. The City standard minimum horizontal curve radius is 90.   Residential maximum longitudinal grade is 8% with no sidewalks, 6% where there are sidewalks. These  requirements have been met with the proposed plans.      PAGE 4 of 5   Surmountable concrete curb and gutter shall be installed along areas with future driveways and B618  curb installed along entrance roadways and roadway stretches with no lots.  The plans must be revised to  incorporate the B style curb where appropriate.    GRADING PLAN, STORMWATER MANAGEMENT AND STORM SEWER SYSTEM   The site plan is subject to a storm water management plan meeting State, VBWD and City rules. Storm  water facilities proposed as part of the site plan to meet State and VBWD permitting requirements must  be  constructed  in  accordance  with  the  City  Engineering  Design  Standards  Manual.  Preliminary  Plan  revisions are required to comply.   All storm water facilities and infiltration basins have been placed in Outlots as required. Drainage and  utility easements have been proposed over all of each Outlot to facilitate maintenance by the City.   The Stormwater facility Outlots must fully incorporate the 100‐year HWL, 10‐foot maintenance bench,  and all maintenance access roads.   Stormwater  Ponds  must  be  constructed  meeting  City  standards.  Stormwater forebays require a 10:1  safety bench at the NWL with the NWL shown on the plans. Designated maintenance access roads, 20 feet  in width, must be provided for all storm water facilities and must extend from the public right‐of‐way to  the maintenance bench with grades not exceeding 10%. Basin grading must also provide a maintenance  bench from the access road to all storm sewer inlets and outfall pipe locations.   Infiltration basin A proposes significant grading within the existing gas pipeline easement. Documentation  must  be  provided  by  the  gas  main  owner  to  demonstrate  approval for  this  grading  impact.  The  preliminary plans and existing conditions plan must be updated to show the existing gas main location  including pipe size, material and depth.   The NWL (forebays) and 100‐year HWL basin elevations, and 100‐year HWL contour must be shown on  the plans for each storm water facility to facilitate plan review. The maintenance access roads/benches  must be clearly shown to verify no obstructions (including landscaping) within the access locations.   Infiltration Basin C capacity is required to meet volume control requirements, but the basin must be  relocated. Infiltration basins are not allowed in Type D soils. The basin also appears to be within 35 feet of  an off‐site septic system to the south (see existing conditions plan). No maintenance access is proposed.   Additional borings are required for each infiltration basin. A minimum of 2 borings are required per basin  and must be obtained from within the actual proposed basin location. Additional borings are required for  basins larger than 10,000 square feet (see engineering design standards manual).   Overland emergency overflows have been provided as required. All emergency overflow elevations must  be fully protected by drainage easement.   All lots must have the minimum floor elevation at least 2 feet above any BMP 100‐year HWL and at least  1‐foot  above  any  emergency  overflow  point.  These  conditions  appear  to  have  been  met  with  the  proposed preliminary plans.   The 100‐year HWL must be calculated and the 100‐year HWL contour placed on the plans for all localized  catch basin low points and the entire 100‐year HWL must be fully protected by drainage and utility  easement. This information has not been provided.    The maximum curb run prior to a catch basin is 350 feet. The preliminary plans appear to meet this  standard. Additional CBs may be required along Road F between STA 0+00 and STA 3+62 to enhance  drainage through flat area.   Additional storm sewer and CBs will likely be required along Road G to accommodate the wider street  pavement widths and drainage from 5th Street North.    Minimum storm sewer pipe size is 15‐inch except for the storm sewer lead pipe located within paved  streets. The storm sewer must be increased to the minimum 15‐inch pipe for storm runs from CB218‐ CB216; CB217‐CB216; CB206‐CB204; CB319‐CB318; CB317‐CB316; CB403‐CB402.   The storm water model assumes a 12” x 6” orifice. This detail should be added to the storm sewer plans.      PAGE 5 of 5   The storm sewer system shall be designed to maintain the City standard minimum pipe cover of 3.0 feet.  Drain tile is required as part of the City standard street section at all localized low points in the street.  Drain tile considerations may impact the storm sewer design and depth requirements at low points.   Street  Grades.  Street  profile  design  should  not  include  minimum  grades  to  allow  for  construction  tolerances. The Road A street profile grades from STA 19+00 to STA 21+50 and Road F street profile  grades from STA 1+50 to STA 5+00 should be increased to avoid flat areas and potential standing water in  the curb line.    MUNICIPAL SANITARY SEWER   The development is proposing 240 REC units that will be discharged to the MCES WONE Interceptor. This  is consistent with the Comprehensive Sewer Plan. The applicant will be responsible to connect to the City  sanitary sewer system located along the alignment for the future collector roadway and extend sanitary  sewer into the property at applicant’s sole cost.    Reconfiguration of the sanitary sewer connection points may be required. The preliminary plans show the  sanitary sewer connection to be made outside of the plat boundaries on the adjacent property to the  south. The preliminary plans identify proposed drainage and utility easements necessary to make this  connection. Additional drainage and utility easement will be required to meet the City minimum 15‐feet  from the pipe centerline. Written permission from the adjacent property owner must be submitted with  any final plat demonstrating the ability to acquire the necessary easements.   The applicant may be required to stub sanitary sewer mains to adjacent properties if needed to maintain  sewer access to all adjacent parcels (to be reviewed with final plans).   Any main sewer lines not installed within public right‐of‐way will require minimum 30‐foot easements  centered over the pipe (or wider dependent upon the sewer depths) dedicated to the City and in the form  of the City’s Utility Easement Agreement.   The preliminary plans must be updated to show the sanitary sewer services.    MUNICIPAL WATER SUPPLY   The applicant will be responsible to extend municipal water into the development at its sole cost and will  be required to construct a looped watermain network with multiple connection points. It is assumed that  all of the property can be served by the City’s high‐pressure zone. Watermain should be installed along  Road B and connected to existing watermain in 5th Street North at Julianne Avenue and watermain  should be installed along Road E and connected to existing watermain in 5th Street North at Junco Road.    The applicant may be required to provide watermain stub(s) to adjacent properties to maintain water  access to all adjacent properties. Watermain stubs should be extended to the adjacent property to the  south of the development near the west and east ends of the plat boundaries.   No watermain pipe oversizing is anticipated at this time. Further  review  will  be  completed  as  the  application moves forward through the process.   Reconfiguration of the watermain connection points may be required. The preliminary plans show the  watermain connections to be made outside of the plat boundaries on the adjacent property to the south.  The  preliminary  plans  identify  proposed  drainage  and  utility  easements  necessary  to  make  this  connection. Additional drainage and utility easement will be required to meet the City minimum 15‐feet  from the pipe centerline. Written permission from the adjacent property owner must be submitted with  any final plat demonstrating the ability to acquire the necessary easements.   The applicant will be responsible to place hydrants throughout the property at the direction of the Fire  Department. Hydrant and system valve requirements and placement will be addressed as part of final plat  and construction plan review.   All fire hydrants shall be owned and maintained by the City.   Any  watermain  lines  and  hydrants  placed  within  the  development will  require  minimum  30‐foot  easements centered over the pipe. Easements must be dedicated to the City and be provided in the City’s  standard form of easement agreement.