Loading...
HomeMy WebLinkAboutPZ Minutes; 07-23-12 City of Lake Elmo  Planning Commission Meeting  Minutes of July 23, 2012    Chairman Williams called to order the meeting of the Lake Elmo Planning Commission at  7:00pm.      COMMISSIONERS PRESENT: Williams, Bloyer, Hall, Obermueller, Haggard, and Fliflet.   COMMISSIONERS ABSENT: Ziertman and Pelletier.  STAFF PRESENT: City Administrator Zuleger, Planning Director Klatt, and City Planner  Johnson.     Approve Agenda:    There were no objections to the agenda as presented.    Approve Minutes:      July 9, 2012 – M/S/P: Hall/Obermueller, move to approve the minutes, Vote: 3‐0,  Commissioner Williams, Fliflet, and Haggard abstained.    Public Hearing: Comprehensive Plan Amendment    Administrator Zuleger welcomed the Planning Commission and residents in attendance.   He addressed the complicated issue of buffering and the challenging issues before the  Planning Commission.     Planning Director Klatt presented the Comprehensive Plan amendment.  He outlined the  overall process for submitting a Comprehensive Plan amendment and noted that a land  use update for the Village Area will follow later this summer into the fall.    Planning Director Klatt also highlighted the current status of the Memorandum of  Understanding with the Metropolitan Council, as well as the Staging Plan.  Both of these  items are important components of the land use plan.    Planning Director Klatt explained the housing chapter of the Comp Plan Update, which is  required to be updated along with the update land use plan.    Commissioner Bloyer asked if density examples can be placed on the City website.    Lake Elmo Planning Commission Minutes; 7‐23‐12    2    Lake Elmo Planning Commission Minutes; 7‐23‐12  Commissioner Fliflet asked about a parcel that is a shown as park in the existing land use  map that is shown as a residential use in the planned land use map.    Planning Director Klatt noted that this most likely reflects a previous mistake that can be  remedied in the next update.    Chairman Williams opened the public hearing at 7:41pm    Wayne Prowse, 697 Julep Ave. N., noted that many residents who have lived in the I‐94  area for many years are concerned that the new development will be far too dense  compared to the existing development.  These residents are most concerned about  buffering new development.  Mr. Prowse explained that there was a buffer in the  previous Comprehensive Plan that was taken off the table.  He also asked if he could  read a letter from Tom Kreimer.    Chairman Williams noted that there may be many residents who wish to speak.   Therefore, the public hearing should continue forward.    Commissioner Bloyer asked about the demand of 1 unit per acre residential  development.    Administrator Zuleger noted that the City has received some interest in this type of  development.      Commissioner Bloyer asked if the City would be inconsistent with the MOU if we  approve these changes allowing one acre lots in the Comprehensive Plan.    Todd Ptacek, 812 Julep Ave. N., wanted to thank the Planning Commission and Staff for  their hard work.  He also asked if both sewer interceptors are available and ready to  serve the I‐94 Corridor.    Planning Director Klatt noted that they are available.     Mr. Ptacek asked about serving the Village Area from the Cottage Grove interceptor due  to the need in that area.    Administrator Zuleger explained that the plans for the extension of sewer to the Village  Area are ongoing.  The survey completed by the City highlighted the fact that there is a  need to serve the exiting residents and businesses within the Village area.     Mr. Ptacek wanted to clarify that both the I‐94 and Village areas are going to experience  growth.     3    Lake Elmo Planning Commission Minutes; 7‐23‐12  Ben Roth, 10819 3rd St. Place, is the President of the Forest neighborhood. Mr. Roth  wanted to reiterate that the density of the I‐94 Corridor far outweighs the entire city.  In  addition, he wanted to note that the High Density residential area is right across the  street from the Forrest neighborhood.  He and his neighbors are concerned about this  density.    Tom Schuette, Azure Properties, is here to speak in opposition to the additional  buffering that is being proposed.  He noted that it will be extremely difficult to develop  the area at the density of 2.5 units/acre if large buffer areas are put forth at Stonegate.   In addition, he does not see a reason to buffer residential areas from residential areas.       Dave Carland, Dale Properties, noted that the growth proposed in the I‐94 Corridor is  not dense by the standards of other cities in the Metro area.  In addition, buffering can  be much more effective through plantings and topographical methods.  An arbitrary  number is not good planning.    Curt Monteith, 331 Julep Ave., wanted to make sure that there is sufficient areas for  recreation in the I‐94 Corridor.  The land use maps do not show any recreation areas.   He would like this issue to be addressed.    Planning Director Klatt noted that the City does have a park plan.  In addition, parkland  dedication is part of the development process for future development.    Chairman Williams noted the letters submitted to the Planning Commission are entered  into the public record.    Chairman Williams closed the Public Hearing closed at 8:17pm.    Commissioner Haggard asked about the 25 units per acre.    Planning Director Klatt explained that the range was created for the purpose of creating  more open space.  If the commission is more comfortable with 15 units per acre, then  we can pursue that.    Chairman Williams noted that the density calculation includes the whole parcel.    Commissioner Fliflet felt that better buffering must occur for the Forrest.   This could be  accomplished by switching land uses across from the Forrest with the areas just South of  Oakland Jr. High School on Manning Ave.    Chairman Williams noted his concern about buffering the Forrest from the BP land use  to the South.    4    Lake Elmo Planning Commission Minutes; 7‐23‐12  Mr. Roth noted that there are beautiful business parks and not attractive business  parks.  The City will have to ensure that whatever is developed south of the Forest will  not be a nuisance.     Chairman Williams asked how the Lake Elmo Fire Department has been consulted in  regards to building height.    Administrator Zuleger noted that the City is looking at purchasing a new fire truck with a  100’ ladder.  This size truck would be able to serve up to 5 stories.  The City should allow  for review from the Fire Department.     Planning Director Klatt noted that the Eagle Point Business Park does allow for 50’ tall  buildings.    Commissioner Fliflet asked if partnering with our neighboring communities would be  more financially sounds that purchasing a new truck.    Administrator Zuleger noted that we are exploring all avenues to meet the needs of the  community.  We are exploring relationships with our neighboring communities to install  automatic aid.      Chairman Williams asked if “big‐box” retail stores will be allowed in the current zoning  proposal.    Planning Director Klatt noted that these uses, club sales, are allowed as conditional uses,  allowing the City to further review the development proposals.     Commissioner Haggard asked about the mixed use areas.  How are these areas  determined?    Planning Director Klatt noted that property owners would have 3 options.  The property  could be developed with the underlying zoning.  The property could be rezoned the for a  different allowed use.  Or a master plan could be submitted that would allow a mix of  uses.      Commissioner Haggard noted that a rezoning would require the support of 4 members  of the Council. Rezoning actions require a super‐majority vote.    Planning Director Klatt noted that this is correct.    Chairman Williams noted that everything to the South of the future 5th St. will be at  least medium density, if not higher density.    5    Lake Elmo Planning Commission Minutes; 7‐23‐12  Commissioner Fliflet proposed making some of the land in south of 5th street higher  density so that area near Stonegate can be lower density.    Planning Director Klatt noted that the plan must meet an average of 3.5 units/acre.   However, if the City continues to accept projects at 2.5 units per acre, eventually this  will conflict with the understanding with the Met Council.  In addition, the work group  has attempted to build market realities into the plan.     Chairman Williams noted that platting a small strip of low density housing is uncommon.    Commissioner Fliflet wanted it made clear she was proposing to make the whole low  density area less dense and the higher density area denser.    Commissioner Bloyer noted that he would not support this proposal.     Commissioner Hall noted that the benefit of Commissioner Fliflet’s idea allows for  people to know what they are getting into North of 5th St. vs. South of 5th St.     Commissioner Obermueller noted that it is less than a quarter mile from Stonegate to  5th St.    Chairman Williams went through the options regarding a possible motion.    Commissioner Fliflet asked how the Planning Commission could receive all the public  comment necessary to make a good decision.    Administrator Zuleger noted that we have some specific proposed changes.  The  Stonegate issue and Forrest issue could be tabled while still accepting the remainder of  the Comp Plan.    Planning Director Klatt explained that there are elements of the zoning code that may  address buffering.    Commissioner Haggard commented that parks could be used as a part of buffering.    Administrator Zuleger noted that Mr. Carland stated that there are other ways to buffer  development than low density development nearby or distance.  The concept plan of  development proposals and preliminary plat process is important.    Chairman Williams noted that the City should allow clustering to try and get at this  buffering issue.    Commissioner Hall asked if the density swap would affect the cost of extending public  utilities.  6    Lake Elmo Planning Commission Minutes; 7‐23‐12    Planning Director Klatt noted that less density means greater cost for extending public  services.    Chairman Williams noted that it would be beneficial to understand the current market  as it relates to 1 acre a unit housing development.    Administrator Zuleger noted that development folks have explained that 2.5 units per  acre is the sweet spot for single family housing.    Chairman Williams proposes postponing the look at the Comprehensive Plan  Amendment until more research about the housing market is completed.      Administrator Zuleger likes this idea because it brings more economic reality into the  Comprehensive Plan.    Commissioner Haggard noted that the language about the REC units should state that  we are shooting for the associated number, but that we are not going to greatly exceed  it.    Commissioner Hall stated that it is important that we show good faith efforts to the Met  Council so that we keep a good working relationship.    Administrator Zuleger noted that the MOU demands that the minimum REC number is  our goal.     Chairman Williams noted that the development landscape isn’t going to change so  quickly in the next 5 years as to make the REC count increase above the minimum  expectation.     Commissioner Bloyer feels that growth should occur now because we have a good  opportunity to develop low density housing.    Chairman Williams make a formal motion to postpone action on the Comprehensive  Plan until further information is gathered about additional density and REC calculation  and the housing market.    M/S/P, Williams/Fliflet, motion to postpone consideration of the Comprehensive Plan  until the next Planning Commission meeting, Vote: 6‐0.    Commissioner Obermueller noted that she is concerned about the process not moving  forward.    7    Lake Elmo Planning Commission Minutes; 7‐23‐12  Planning Director Klatt notes that this material should be addressed at the next Planning  Commission.    M/S/P, Haggard/Williams, motion to reopen the discussion to discuss the Housing Plan,  Vote: 6‐0.    Chairman Williams asked what the percentage of the housing stock in Washington  County is considered affordable.  In addition, Chairman Williams noted a discrepancy in  the amount of households in the housing chart.    Commissioner Haggard asked about the targets regarding affordable housing, as well as  the amount of affordable housing in the surrounding communities.    Planner Johnson noted that he can conduct some research regarding the home prices of  the surrounding areas.    Commissioner Haggard also felt that the City should not reduce its fees for senior or  affordable housing.    M/S/P, Williams/Fliflet, restate the motion to postpone consideration of the  Comprehensive Plan Amendment, Vote: 6‐0.      Public Hearing: Zoning Code Updates    Planning Director Klatt presented the new Zoning Ordinance.  The ordinance  includes a new introduction and use classification sections that define the uses.   lanning Director Klatt went on to describe the new zoning districts that are being P proposed with the Zoning Ordinance update.     Regarding the new residential districts, Staff is aiming to incorporate some element  f clustering of development in order to provide more open space within the o residential development.    Planning Director Klatt explained that the commercial districts include a provision  to replace the City’s current General Business district with a new commercial  district.  He also notes that design standards will follow and be incorporated into the  oning code at a later date.  In addition, Staff is recommending that changes to the z zoning code occur in phases.    Moving forward, Planning Director Klatt explained the current provisions in the  Code related to buffering.  He went on to explain some proposed changes to the  buffering provisions that would provide a greater buffer than the previous  provision.   It includes a 200’ standard that may be reduced to 100’ through the use  additional screening above and beyond the normal standard.  Another proposal  8  Lake Elmo Planning Commission Minutes; 7‐23‐12    includes a provision to reduce the setback to 150’ if the buffer area is platted as a  communally owned outlot of open space.  Finally, another buffering option would  llow for the platting of 1 acre lots abutting existing rural development to serve as a a transition between the rural and sewered residential development.    Chairman Williams asked if design standards would be included in each district.    lanning Director Klatt noted that the preference would be to adopt standards for P residential development and commercial development.    hairman Williams asked if we can approve the proposed zoning code updates C without the design standards.    lanning Director Klatt noted that we can adopt the proposed updates and keep P moving forward with design standards and adopt in a phased approach.    ommissioner Fliflet noted that the current design standards are not up to the C necessary standard.    lanning Director Klatt explained that the current standards are a placeholder for P future design standards.    Commissioner Fliflet noted that General Retail does not cover all types of retail.  She  oted a lack of specificity may be problematic in terms of uses that the City is not n interested in promoting.    Planning Director Klatt explained that the uses that create greater impacts are not  ncluded in the general retail category for the reason to protect the community from i a nuisance situation.    ommissioner Hall asked about the case when one part of the business is listed as a C conditional use.  Would the entire business be listed as a conditional use?    lanning Director Klatt noted that the whole use would be listed as a conditional P use.  how up in a section.    Commissioner Fliflet asked what if the use does not s   Klatt noted that if is not listed than it is not allowed.    hairman Williams noted that the Planning Director has the authority to determine C what uses belong where.      Commissioner Haggard asked if the zoning code should be changed for the high  density residential section to reflect the lower allowed density discussed in the  Comprehensive Plan Amendment.  9  Lake Elmo Planning Commission Minutes; 7‐23‐12      lanning Director Klatt noted that any development proposal must be consistent P with the Comp Plan.    hairman Williams suggested that a change to the PUD requirement must reflect C any proposal over 15 units/acre vs. 25 units/acre.    Commissioner Obermueller asked about the OP‐A zoning district.    lanning Director Klatt noted that this district may include additional flexibility and  ould replace the old RAD‐2 district.  P w   Chairman Williams opened the Public Hearing at 10:24pm.    Bill Roettger, 568 Julep Ave., noted that there is no language regarding the intended  average density of development in the zoning districts.  In addition, completing  buffer requirements based upon lineal feet will not produce enough vegetation.  A  etter standards could be arrived at through sq. footage (number of trees dependent b on sq. footage of lots platted.)    odd Ptacek, 812 Julep Ave., noted that some good compromises have been made in T the Staff’s proposal.    Wayne Prowse, 697 Julep Ave., noted that year‐long plantings will not suffice as an  ffective buffer.  He wanted to reiterate that the original language of the buffering e should be remembered.    om Shuette, Azure Properties, asked that there should be an allowance for higher T densities if some of the property is used in low‐density buffering.    lanning Director Klatt explained that the density figures are an average over the P entire parcels.     Mr. Shuette explained that his previous proposals did not work because there was  ot enough allowable density.  He would prefer that some density be made available n to ensure that a development can go forward.     lanning Director Klatt noted that the minimum standards for lots in that zoning P district would allow for some spread of densities over the overall parcel.    r. Shuette explained he is concerned about getting to the minimum REC units in M his property.    dministrator Zuleger noted that the City should gather some information from a  nowledgeable group that would draft a report to solve the buffering issue.  A k   10    hairman Williams noted that he supports this idea, and he would also like to keep  Lake Elmo Planning Commission Minutes; 7‐23‐12  C the public hearing open until next meeting.    Planning Director Klatt shared the views of Tom Kreimer, who was unable to attend.   hese comments included that he does not support any buffer smaller than 200’ and T also does not support any possible reductions.    /S/P, Williams/Hall, move to recess the public hearing until our next meeting,  ote: 6‐0.  M V   City Council Updates ‐ None    Staff Updates    ext Meeting is scheduled for August 13.   We may want to postpone the next  lanned public hearing until we are further along in the process.  N p   Commission Concerns    Commissioner Fliflet noted that emails or letters that arrive the day of the meeting  hould either be read into the record, or the Commission should be given a recess to s read the materials.    Planning Director Klatt explained that the City has not accepted materials after noon  n the day of the meeting, but we can address how this should be handled in the o future.    ommissioner Haggard commented that Staff did a great job in compiling all this  aterial.  C m     eeting Adjourned at 10:46pm.    M   espectfully submitted,    R   ick Johnson    N