Laserfiche WebLink
  <br />    PAGE 2 of 6  <br />6. When not located within the public right‐of‐way, minimum 30‐foot easements are required for public  <br />watermain and storm sewer, centered over the pipe/hydrant/structure and without encroachments from  <br />retaining walls, trees, other small/dry utilities, or storm water management BMPs. Utility easements must  <br />be dedicated to the City as part of the plat. All utility easements must be shown on all grading, utility, and  <br />landscape plans.   <br />7. If not address through a right‐of‐way permit, the privately owned sanitary sewer collection system will  <br />require a utility easement agreement as prepared by the City Attorney and Public Works Director, to  <br />address the ongoing ownership and maintenance of the private sanitary sewer collection system located  <br />within the public right‐of‐way.  <br />  <br />STREETS AND TRANSPORTATION  <br />1. Inwood Avenue  Right‐of‐way dedication.  Right‐of‐way dedication will  be  required  as  part  of  the  Plat  <br />including 75‐feet as measured from the existing roadway centerline. Right‐of‐way dedication has been  <br />shown on the Preliminary Plat and Plans as required.  <br />2. Access Management. Site access is shown from a new street (24th Street North) extending west into the  <br />subdivision from Inwood Avenue (CSAH 13). The Access location is subject to final approval by Washington  <br />County.  <br />3. Inwood Avenue (CSAH 13) Improvements. The development will be responsible to make improvements to  <br />Inwood Avenue at developer’s sole cost. Improvements will include right and center left turn lanes at the  <br />intersection of the new local street (24th Street north) consistent with Washington County Standards. The  <br />Preliminary Plans include turn lane improvements as required. The turn lane plans are subject to review  <br />and final approval by Washington County.  <br />4. Secondary access to the site is required for residential units exceeding 30 homes. Secondary access will be  <br />accomplished through a connection to Imperial Avenue, connecting into the existing Lake Elmo Heights  <br />residential neighborhood.  <br />5. Phasing Plan. The development phasing will require the secondary connection to Imperial Avenue to be  <br />operational before the 31st building permit will be issued. Access for the initial phases of development  <br />should be prohibited from Imperial Avenue to avoid construction traffic through the existing Lake Elmo  <br />Heights  neighborhood.  Temporary  cul‐de‐sacs  meeting  City  design  standards  will  be  required  as  the  <br />development is phased.  <br /> A phasing plan was included in the Narrative of the application. The Preliminary Plans must be revised  <br />to incorporate the Phasing Plan as part of the Preliminary Plan set.  <br /> Phase 1 of the phasing plan includes 31 lots. The Phasing Plan must be revised to show one of the 31  <br />lots as an Outlot in Phase 1 to be platted as a lot with Phase 2 and available for a building permit once  <br />the secondary roadway connection is complete.  <br /> The Phasing Plan must include a temporary cul‐de‐sac consistent with City design standards at the end  <br />of the Phase 1 street. Add City detail 807B (temporary cul‐de‐sac) to the Preliminary Plan detail sheets.  <br />6. The public streets are proposed at 28‐ft wide within a 60‐ft right‐of‐way. No Parking signs will be required  <br />as part of the final construction plans to designate parking on  one  side,  as  determined  by  the  Fire  <br />Department and Public Works Director.  <br />7. All streets must be designed to meet the City’s Engineering Design Standards, including cross slopes,  <br />boulevard grades and utility easement grades. Surmountable concrete curb and gutter shall be installed  <br />along the frontage of properties with future driveways and B618 curb installed along entrance roads.   <br />8. Street intersections must connect at 90 degrees and maintain 50‐feet of tangent with maximum slopes of  <br />2.5%. Residential maximum longitudinal grade is 6%. All cul‐de‐sacs must meet City design standards for  <br />minimum  diameter  of  90‐feet,  minimum  right‐of‐way  diameter  of  120‐feet,  and  signed  “No  parking”  <br />throughout.  <br /> The Preliminary Plans must be revised to incorporate proposed street improvement Plan Sheets,  <br />including vertical profiles meeting City design standards. Minimum vertical curve K‐values of K=19  <br />(crest) and K=37 (sag), including stop conditions.    <br />9. The street connection to the Lake Elmo Heights neighborhood at Imperial Avenue will require the removal  <br />of the existing cul‐de‐sac.