Laserfiche WebLink
    PAGE 2 of 4  <br />4. The Preliminary Plat and Plans must be revised to show the building setbacks for Lots 1‐15 to be 25 feet  <br />from the Outlot B property lines. Revisions to Lot 15 footprint will be required.  <br />5. The Preliminary Plat and Plans must be revised to show all required Lot easements.  <br />6. Phasing  Plan.  A  condition  of  Preliminary  and  Final  Plat  approval  must  include  the  requirement  to  <br />completion all utilities, stormwater management, street and sidewalk improvements including curb and  <br />gutter and the first lift of asphalt, sidewalks, and any off‐site public improvements (if required) prior to  <br />issuance of any building permits. The development sequencing will be especially important for this very  <br />tight construction site and dead‐end cul‐de‐sac.  <br />7. Written  landowner  permission  must  be  submitted  with  the  Final  Plat  application  for  any  off‐site  <br />permanent  and  temporary  construction  easements  required  to  implement  the  development  <br />improvements (including off‐site improvements).   <br />  <br />STREET AND TRANSPORTATION IMPROVEMENTS    <br />1. Right‐of‐way dedication requirements. Washington County has identified the intersection at Stillwater  <br />Boulevard (CSAH 14) and 39th Street as a future traffic signal or roundabout. A preliminary review of the  <br />intersection should be completed by the County and City to review for any additional right‐of‐way that  <br />may be needed along Stillwater Boulevard and/or 39th Street. Prior to receipt of the Final Plat application,  <br />the  Preliminary  and  Final  Plat/Plans  must  be  revised  to  dedicate  additional  right‐of‐way,  as  may  be  <br />identified from this review.  <br />2. Future Intersection Improvements. A financial contribution to the future traffic signal or roundabout at  <br />Stillwater Boulevard (CSAH 14) and 39th Street should be considered.   <br />3. Site Access. Access to the proposed development is generally consistent with city requirements. The plans  <br />show  a  new  public  street  extended  approximately  600‐feet  in  length  from  39th  Street  North  and  <br />terminates  at  a  new  cul‐de‐sac.  The  new  public  street  has  been shown to align with the existing  <br />commercial driveway for Lake Elmo Bank as required.   <br />4. Intersection Improvements. The developer will be responsible for any turn lane improvements or turn  <br />lane lengthening that may be identified to be needed to support the development.   <br />5. A public street is proposed in accordance with city design standards with a 32‐ft wide street within a 66‐ft  <br />right‐of‐way, and using the dimensions for a city standard cul‐de‐sac.  The typical section must be revised  <br />to include all details per the city design standards including total right‐of‐way width, 10‐ft drainage and  <br />utility  easements  on  either  side  of  the  right‐of‐way,  drainage easement  grades,  and  the  location  of  <br />boulevard trees within the right‐of‐way.   <br />6. Sidewalks are shown along both sides of the street as required in multi‐family subdivisions.  Consideration  <br />should  be  made  to  complete  a  public  pedestrian  connection  to  the  Wildflower  development  at  the  <br />intersection of Sunflower Lane and Swallowtail Lane, consistent with the goal for a walkable Downtown.  <br />7. Ten (10) foot utility easements are required on either side of all right‐of‐way. The 10‐ft corridors must be  <br />reserved for the installation of small/dry utilities, and must remain free from all encroachments, including  <br />retaining walls, trees, and signs/monuments.  <br /> Revise the landscape plans to remove the entrance sign/monument from the drainage and utility  <br />easement along both 39th Street and the new public street.  <br />8. Driveways.  Preliminary  Pla/Plan  approval  must  be  contingent  upon  all  driveways  being  installed  in  <br />accordance  with  all  city  ordinances,  including  minimum  distance  from  intersections,  driveway  angles  <br />installed at 90‐degrees as they cross public right‐of‐way, and distance between driveways.  <br />9. The subdivision will require street lights to be installed per city standards at the intersection with 39th  <br />Street and at the end of cul‐de‐sac.  <br />  <br />GRADING PLANS, STORMWATER MANAGEMENT AND STORM SEWER SYSTEM  <br />1. The proposed development is subject to a Stormwater Management Plan (SWMP) meeting State, Valley  <br />Branch Watershed District (VBWD) and city rules. A VBWD permit is required. Storm water facilities  <br />proposed as part of the development to meet State and watershed permitting requirements must be  <br />constructed in accordance with the City Engineering Design Standards Manual dated January 2022.